1、 概况
滑县位于豫北平原,与濮阳、延津、浚县、长垣、封丘、内黄接壤。县城道口镇南距郑州市130公里,北距安阳市70公里,东北距濮阳市53公里,西南距新乡市70公里,西北距鹤壁新市区25公里。全县面积1814平方公里,耕地面积195万亩。
滑县新区位于县城东南部,西起解放路,东至什牛路;北起滑州路,南至南外环路,地理位置优越,是滑县招商引资和对外开放的重要载体。滑县地域广阔,地势平坦,开发建设条件优越,目前正处于发展建设的上升期,未来发展潜力巨大。
区内有省级公路干线郑吴线通过,向南40公里接滑县火车站和正在建设的济东高速公路;向北40公里连京广铁路大动脉;向东直接进入大广高速连接线,距大广高速路口仅18公里。县区路网发达,交通便利,为滑县建设发展提供有力保障。
新区总规划面积15.07平方公里,规划区涉及道口、小铺、城关三个乡镇,28个行政村,人口26777人。座落在规划区内的行政村8个,面积13372亩,人口9121人,全部进行拆迁改造,建成孙王庄新区,已全部主体封顶。区内规划道路24条,其中纵向10条,横向14条。
2、行政区划
滑县县辖10镇(道口镇、城关镇、白道口镇、留固镇、万古镇、高平镇、上官镇、牛屯镇、王庄镇、老店镇)12乡(枣村乡、四间房乡、八里营乡、赵营乡、大寨乡、老庙乡、桑村乡、慈周寨乡、瓦岗寨乡、焦虎乡、半坡店乡、小铺乡)和新区管委会,总人口1264235人,常住人口1137845人。城镇化率达到23.76%。
3、城镇化发展
城镇化率达到23.76%,出生率10.9‰,死亡率5.85‰,自然增长率5.05‰。 全年农村居民人均纯收入4626.5元,同比增长15.4%(扣除价格因素同比增长7.5%);农村居民人均生活消费支出2755元,同比增长16.8%。城镇居民可支配收入预计10622.4元,同比增长18.0%。(扣除价格因素同比增长10.3%);城镇居民人均消费支出6534.12元,增长17.1%。
4、 新区规划
“五园”,即农产品加工工业园,规划面积3195亩;高新科技工业园,规划面积1888亩;制造工业园,规划面积3210亩;电子工业区,规划面积736亩;生态农业观光园,规划面积1700亩。
“四区”,即文明住宅小区,规划占地390亩;高档别墅小区,规划占地200亩,靳庄新村小区,规划占地193亩;商贸服务小区,规划占地260亩。
“三中心”即教育文化中心,规划范围600亩;医疗卫生中心,规划范围300亩;现代物流中心,规划范围1000亩。这一基本格局,体现了高水平设计,高品位布局,高起点建设的原则,突出了工业主题,合理确定了城市分区功能,满足了人民群众生产、生活需要,保证了新区社区功能的完整性。
5、 日趋完善的基础设施
大功河综合治理二期工程进展顺利。解放路南段配套设施建设、滑州路3000米绿化工程顺利完成。全长7.93公里的南外环路已开工建设。连接向阳路与工人路的大功河桥破土动工。治理背街小巷6000多米,改造旧供水管网1万多米。生活垃圾处理场二期主体工程圆满完成。村镇建设扎实推进。

总体规划
以滑县老城区为建设基点,向东南方向扩展发展;以新区为发展契机,形成县区发展新格局。
用地规划
滑县地域广阔,地势平坦,开发建设条件优越;目前正处于发展建设的上升期,未来发展潜力巨大。
道路交通规划
县区路网发达,交通便利。为滑县建设发展提供有力保障。
  • 项目名称:众恒华府
  • 项目位置:滑县新区人民大道与新飞路交汇处
  • 开发单位:众恒置业
  • 主推户型:120-140㎡的三房和90㎡左右的两房
  • 销售热线:0372-8175666
  • 销售均价:2500-2600元/㎡,一楼价格约2700元/㎡
  • 小结:未来城市核心地段,项目周边已经形成一个大型居住区,且本项目一期产品已经入住,成熟的环境以及配套,对于项目后期产品入市具有一定助力作用。[查看详情]
  • 项目名称:开元盛世
  • 项目位置:滑县新区文明路与滑洲南路交汇处
  • 开发单位:河南省开元大地投资有限公司
  • 主推户型:120-150㎡,88㎡(二房)
  • 销售热线:0372-8199999 15237395314
  • 销售均价:3250 元/平米
  • 小结:项目体量较小,综合物业。但产品按照高品质方向打造,其滑县首家人车分流、电梯洋房、地能冷暖空调、全地下停车等因素使得项目具备明显差异竞争优势。[查看详情]
  • 项目名称:上海城
  • 项目位置:滑县新区新飞路与解放路交汇处
  • 开发单位:恒昌置业
  • 主推户型:120-140㎡的三房和90㎡左右的两房
  • 销售热线:0372-8187777 8287777
  • 销售均价:2700元/㎡
  • 小结:户型——户型设计科学合理,没有多余浪费空间,各个都是经典户型;产品——滑县第一个框剪结构,建筑质量无可挑剔;楼盘规划——古典而庄重的简欧风格,楼栋间高低起伏的错落排布,休闲宽敞的广场,美丽怡人的水景,整体给人高端楼盘的直观印象;物业管理——多重智能化系统,在滑县首屈一指;景观——临河,环境优美;位置偏西,首次入市销售不成功。[查看详情]
  • 项目名称:东海王府
  • 项目位置:滑县新区滑洲南路与人民大道交叉口
  • 开发单位:安阳晨昊房地产开发有限公司
  • 主推户型:120-150㎡的三房
  • 销售热线:0372-8399999/8233333
  • 配 套:地温中央空调、天然气、商业街、智能化系统
  • 销售均价:7号楼1单元2层西户2571元/㎡;1号楼3单元1层西户2874元/㎡,层差20元;
  • 小结:滑县位数不多的人车分流社区;楼盘规划整体气派,建筑风格、园林设计都与其形象定位吻合,高端形象深入人心;地中海风格,滑县首家,创新之处尽显高端。[查看详情]
  • 项目名称:领秀城
  • 项目位置:滑台路与新飞路交叉口东南角
  • 开发单位:郑州浩创房地产开发有限公司
  • 主推户型:85㎡两房,98-140㎡的三房
  • 销售热线:0372-8399999/8233333
  • 销售均价:一期花园洋房一层2998元/平方;二期均价预计约2700元/㎡
  • 小结:楼盘整体规划较好;产品匹配楼盘整体定位,形象高端;小区园林设计较好;户型较好[查看详情]
  • 项目名称:枫丹丽舍
  • 项目位置:滑县新区滑洲南路与六中西路交叉口
  • 开发单位:河南远兴置业有限公司
  • 主推户型:145-166㎡的四房、151㎡的三房、96㎡的二房
  • 销售热线:0372-8399999/8233333
  • 配 套:酒店、商业、地温空调、天然气
  • 小结:高级配套,提升整个楼盘的档次;园林景观尚佳;34层高层住宅,打造滑县新地标,风险很大;户型设计尚佳。楼盘规划、形象宣传一般。[查看详情]
  • 项目名称:英民花园
  • 项目位置:滑县新县医院向东200米路北
  • 开发单位:滑县天宝房地产开发有限公司
  • 主推户型:115㎡、126㎡、136㎡的三房
  • 销售热线:0372-8669888
  • 销售均价:剩余房源多层均价2350元/㎡,小高层均价约2300元/㎡[查看详情]
  • 项目名称:天下城
  • 项目位置:滑县新区人民路与新飞路交叉口
  • 开发单位:滑县银河置业有限公司
  • 主推户型:138㎡和142㎡的三房
  • 销售热线:0372-8667777/8666777
  • 销售均价:38平方十层2630元,层差15元,均价约2650元/㎡[查看详情]
  • 项目名称:清华园
  • 项目位置:文明路六中南300米
  • 开发单位:远鹏置业
  • 推 广 语:滑县首个20万㎡花园式综合体
  • 宣传卖点:城市综合体、建筑风格、周边教育配套、物业管理、内部配套
  • 销售热线:0372-8660666/999
  • 小结:城市综合体,物业种类广泛;周边教育配套齐全;楼盘规划合理,配套尚佳,符合一个中高端楼盘的基本条件;[查看详情]
  • 项目名称:华通世纪城
  • 项目位置:文明路与新飞路交叉口东南角
  • 开发单位:华通集团金地房地产开发有限公司
  • 主推户型:120-145㎡的三房和165㎡左右的四房
  • 销售热线:0372-8705999/8706999
  • 小结:规模巨大;成熟社区,已经有相当的知名度;内部配套齐全;户型有突破创新;楼盘规划是败笔,楼栋之间整体显得过于密集,园林景观较差。整体上,虽然华通世纪城在诸多方面有优势。[查看详情]

滑县市场产品多为六层或七层多层住宅,产品类型较为单一,几乎无明显的档次分布区域。依据产品类型及销售最高单价可将该市场产品分为以下几类:
(1)低于1800元/平方米多层住宅:
该档次产品多分布于新区中心周边位置,地域分布一般,多为开发形式单一,配套、设计上仅顾及区内基本的环境、配套要求。借助本地化运作及部门团购降低成本,以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外迁户的需求。建筑形式基本为多层。具有代表性的项目有:
(2)1800~2300元/平米多层(小高层)住宅:
该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位,销售总量占到区域市场80%的份额。此类产品多数分布在新区中心位置,此类物业对产品以外附加值的设计已较为注重,从景观设计、户型选型、高科技材料运用等方面有相应举措,属于县区范围内中高档楼盘。
且该类物业多为大、中型规模的开发,产品主要以多层开发为主,辅以部分小高层。
通过以上区域市场调研和楼盘对比分析,可得到以下论述:
1、县域房地产市场正处于成长期,各类产品竞相上市,市场反应呈现迅速升温态势;
2、住宅类产品以满足自住改善型需求为主导地位,投资型购买行为比例较小;
3、中档物业价位在1600元/㎡左右,
4、市场主力户型以小三室100㎡、大三室130㎡和四室140㎡为主,6层多层占主导地位。7层电梯房已逐渐为市场所认可,随着小高层和高层的进入,区域产品结构将趋于合理和完善。
5、以“美丽桃园”、“书香园”、“翰林苑”、“津兰名郡”为代表的中低价位楼盘在未来一段时期内仍将占据市场一定份额,其价格优势也将随着意识形态的变革而逐渐减弱。但在此过程中,其上游物业也将承受一定的价格压力。
6、以“祥泰苑”、“众恒华府”、“华通世纪城”为代表的中高档楼盘占据市场主导地位,其借助前期成功开发的成熟优势和口碑效应,后期开发房源去化优势显著。而且其总体开发量较大,对未来相当长的时间内区域市场有深度影响力。对即将入市的高档物业造成较大冲击。

1、价格

◆区域特征明显
滑县目前有很多楼盘尚未开盘,在售楼盘中价格呈现明显的区域性,其中北区均价约为1900元/㎡,最高的为昊尚家园,约为2300元/㎡;南区价格约为2400-3000元/㎡,其中均价最高的预计会是上海城,约3000元/㎡;东区均价约2500元/㎡。
◆价格制定很微妙
即使在同一板块内,相距不远的楼盘之间也有很大的价格差异,但是这些价格差异并不是代理商营销炒作形成的,而主要是由建筑本身、园林规划和周边配套形成的差异,说明市场的价格还停留在产品阶段,对包装和营销的重视程度不限。在市场上,仅仅依靠产品制胜是不太现实的,营销推广水平也会大大影响消费者的价格预期。

2、产品设计

户型设计中,大露台、阳光房、入户花园、落地飘窗等在滑县房产市场中均有出现,但在销售过程中,并没有深度挖掘这些产品细节的生活价值。 滑县市场大部分楼盘都有地下室,地下室与住宅绑定的项目约占一半。根据我们的市场观察,对于多层而言,如果设有地下室,则没必要将其等面积划分后分给各层业主,可以依楼层的增加逐步减少地下室的面积,因为低楼层的业主价格承受能力更强,小高层则相反。

3、园林设计

滑县近一两年来开发的楼盘园林设计还是很不错的,比较好的有地面坡地景观、中央水系,活动广场等等,但缺陷是景观被小区四通八方的车道分割开来,人们很难置身其中,充分的享受社区景观。因而,在园林设计时建议多植入小品,增加园林的文化感,提高业主生活的参与性和体验感,同时采用人车分流的技术,至少在中央景观周边建立车行环道,而不是将车道穿插其中。

4、建筑风格

目前滑县房产市场主要以海派建筑风格为主,基本上都是三段式,如明福世家、龙祥花园、众恒华府等。其他建筑风格的如领秀城、上海城、津兰名郡、东海王府等做的较有代表性。现代简约风格的楼盘明显不足,有很大的操作空间。

5、物业管理

很多楼盘都将物业管理作为自己的一大卖点加以推广,实际上很多楼盘只是智能系统做的不错,如电子巡更系统、周界防跨越系统、门禁可视对讲系统等是必不可少的。因而想在这方面做出重大突破不太现实,但是这又是一个未来中高端楼盘必备的条件,这方面只需要达到普通水平即可。

6、营销推广

滑县大多数楼盘的营销推广水平一般,大都是推广自己的地段、周边配套、物业等,很多楼盘的推广的核心优势甚至是与楼盘本身不相符合的,这因为如此,其营销推广并没有得到消费者内心深处的认同。
在营销推广时,至少要对目标客户群的内在需求做针对性的宣传,其媒体传播、活动策划也须有的放矢,可市场大多数楼盘给人的感觉是目标定位很不清晰。举个典型的例子,上海城作为一个高端楼盘,在其开盘时竟然在售楼处旁临时搭建了一个戏台,显得档次和品位明显不够,没有起到锦上添花的效果。而关于精神层面的东西如居住理念、倡导生活、文化传承等就更加肤浅,如明福世家,只是一味的宣传明福寺和风水概念,并没有让消费者实实在在的感受到精神层面的附加价值。

7、形象包装

在这些方面,我们则大有可为。首先是滑县市场大多数楼盘在这方面做的明显不足,目前还没有碰到景观建设与接待中心同时开放的小区,我们则可以景观建设与销售同步进行或者一期景观提前形成,这样可以让消费者对小区未来环境充满向往,同时增加吸引力。其他很多楼盘都没有建设景观体验区,很多楼盘甚至对售楼部也迁就,利用彩板房搭建临时接待中心,对于高端楼盘,这是很大的忌讳,上海城就是犯了这方面的错误。
除此以外,可以考虑楼盘在规划时,把售楼部和会所一体考虑,将售楼部直接建在会所内,这样一方面显得现场大气,同时也可以节约成本,更重要的是消费者对于未来自己居住小区的娱乐场所有了直观的体验。
还有一个提升项目形象的重要突破口——样板间。通过我们对市场的考察,发现滑县只有一家楼盘枫丹丽舍是有样板间的,这样使得消费者对产品有更为深刻的认识,但在装修及内饰上做的远远不够。倘若项目把景观体验区和样板间同时开发,将创滑县先河,对项目整体形象的塑造和提升无疑有巨大的促进作用。 在户外广告、平面表现等方面也有很大的提升空间,这都是我们的机会。

8、建筑质量

滑县房产市场的楼盘对这方面还是比较重视的,很多建筑施工都是林县人在做,主要是从建筑结构、建筑材料、隔热保温等方面加以宣传,这方面的提升空间不大,保证达到市场平均水平即可。

9、社区配套

滑县市场中相对其他县市,有个较特别的配套设施——地温中央空调,大部分楼盘社区内部都有此配套,而采用集中供暖方式的楼盘尚未出现,其优势是耗电约占空调的1/10,但价格稍高,正常价格约为0.15元/㎡/天。
在滑县配备有会所、幼儿园的小区很少,这些都是市场发展到一定阶段的必然产物,小区可以在其中某一方面做得比较突出,从某种程度上弥补项目规模的不足。

综述

1、滑县新城区建设为南向方向发展,目前已经形成一定规模,在配套工程完工之后,预计将会迎来一个更加快速的发展时期;
2、住宅产品市场投放量较大,但是滑县有人口131万(2008年底数据),人口在安阳所辖县区排名第一,市场容量较大;
3、城市房地产发展水平较低(从规划、建筑来看),亟待提高;
4、滑县城市规划规模为20万人以上中等城市,随着城市化的加快,会有更多的土地投放市场,也将会有更多的市场机会;
5、滑县房地产市场价格与周边县城相比,处于偏低水平,在这样的一个市场,其市场机会值得关注。